Zes Unica: soglia del 50% per i beni immobili non rappresenta una franchigia

Paolo Iaccarino
di Paolo Iaccarino

Istituito il modello ZES UNICA e reso disponibile il software di compilazione CIM UNICA
con la pubblicazione del Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate in data 11
giugno 2024. Dalla lettura della normativa istitutiva dell’agevolazione nonché dal
successivo decreto attuativo, in numerosi aspetti integrativi della norma, non risultava
possibile affermare con certezza assoluta se, considerando i valori dei terreni e degli
immobili che concorrono a formare il progetto di investimento, la soglia massima del 50%
prevista per la spesa di questa tipologia di beni costituisse un requisito da soddisfare,
quale condizione di ammissibilità oppure una franchigia da applicare ai fini della
determinazione del credito di imposta. Il dubbio è risolto: alla luce dei fatti e del software
di compilazione, prevale la prima soluzione.
Possono concorrere al credito d’imposta ZES unica le spese sostenute per l’acquisto di
terreni e l’acquisizione, la realizzazione ovvero l’ampliamento di immobili strumentali agli
investimenti, anche già utilizzati per lo svolgimento di altre attività economiche, fermo
restando che il valore complessivo di tali terreni ed immobili non sia eccedente il 50% del
valore complessivo dell’investimento. Un’innovazione rispetto al Bonus Mezzogiorno – di
cui alla Legge n.208 del 28 dicembre 2015 – e rispetto alle agevolazioni già riconosciute
alle zone economiche speciali, di cui al DL n.91 del 20 giugno 2017.
Nel dettaglio, con il successivo Decreto del Ministero per gli Affari Europei, il Sud, le
Politiche Sociali e il PNRR del 16 maggio 2024, mancandone una chiara evidenza della
norma, è stato specificato che i beni immobili strumentali agli investimenti ed
effettivamente utilizzati per l’esercizio dell’attività nella struttura produttiva concorrono
alla formazione del credito d’imposta, nei limiti quantitativi appena illustrati, anche qualora
siano stati usati, ovvero siano stati utilizzati dal dante causa o da altri soggetti per lo
svolgimento di una qualsiasi altra attività economica.
Dunque, differentemente per quanto accadeva per le zone economiche speciali, ai fini del
credito d’imposta in oggetto, i beni immobili, acquisiti o realizzati, devono soddisfare il
requisito della strumentalità rispetto all’attività esercitata dall’impresa beneficiaria del
credito d’imposta, ossia essere beni di uso durevole ed atti a essere utilizzati come
strumenti di produzione all’interno del processo produttivo dell’impresa. Tuttavia, a
differenza delle ZES ordinarie non devono soddisfare il requisito della novità.
Affinché gli investimenti in beni immobili funzionali al progetto di investimento e
strumentali rispetto all’attività esercitata dall’impresa beneficiaria possano concorrere al
credito d’imposta ZES unica di cui all’articolo 16 del Decreto Legge n. 124 del 2023 è
necessario, pertanto, che non rappresentino più del cinquanta per cento del valore
complessivo dell’investimento agevolato. In caso di superamento di tale soglia, infatti, il
software di compilazione, non ammettendo un’incidenza eccessiva del valore degli
immobili, rilascia un allert ed invita il contribuente a ricondurre il valore degli immobili
entro il cinquanta per cento del valore complessivo dell’investimento.
Dalla compilazione del modello è possibile dedurre che la citata soglia quantitativa
prevista per i soli beni immobili non rappresenta una franchigia, ma uno sbarramento. Ove

il valore degli immobili incida eccessivamente, viene perfino inibita la finalizzazione
dell’istanza. In particolare non è possibile, al verificarsi di tale condizione, ragionare in
termini di franchigia e far concorrere al credito d’imposta solo parte del valore di
acquisizione dei beni immobili strumentali al progetto, escludendo l’eccedenza.
Tale interpretazione è certamente conforme con la ratio della norma e in linea con il senso
letterale dell’articolo 3, comma 5, del Decreto del Ministero per gli Affari Europei, il Sud, le
Politiche Sociali e il PNRR del 16 maggio 2024, secondo il quale “il valore dei terreni e dei
fabbricati ammessi all’agevolazione non può superare il cinquanta per cento del valore
complessivo dell’investimento agevolato”. Tale condizione, ovvero un’incidenza degli
immobili inferiore al cinquanta per cento del valore dell’investimento complessivo, è
chiaramente una condizione di ammissibilità.

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